Ипотека, арест, опека: как продать квартиру с обременением

МОСКВА, 25 фев — РИА Новости. Обременение, накладываемое на квартиру в силу ипотеки или ареста за долги, не позволяет владельцу свободно распоряжаться недвижимостью. Вернуть себе это право можно, например, после полного погашения кредита перед банком (финальной выплаты). О том, как снять обременение, сколько времени на это потребуется и как получить выписку в Росреестре, на Госуслугах или в МФЦ, — в материале РИА Новости.ОбременениеОграниченное право распоряжения собственностью — квартирой, домом или земельным участком — называют обременением. Его накладывают на объекты недвижимости по закону или по условиям договора. Ограничения могут быть добровольными или принудительными, возникшими при покупке недвижимости или в процессе ее использования.“Некоторые нормативные и судебные акты приравнивают к обременениям ограничения прав. Понятие «обременение» нередко даже указывают в скобках после «ограничения» или через запятую. Ограничения обычно запрещают правообладателю совершать какие-то действия со своей недвижимостью. Как и обременения, они стесняют его в осуществлении прав, — рассказывает Оксана Васильева, доцент Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ. — Отличие ограничений в том, что в случае с ними никакие конкретные третьи лица не получают прав на недвижимость”.Виды обремененийВ зависимости от того, на каком основании наложено обременение, выделяются следующие виды ограничения права собственности. Все они указаны в Законе о государственной регистрации недвижимости.ИпотекаСамый распространенный способ покупки жилплощади, при котором недвижимость является банковским залогом на случай, если клиент не выполнит обязательства по денежным выплатам. При этом заемщик является собственником, часть прав которого «заморожена».»Ипотеку в самом упрощенном смысле можно назвать кредитом, выданным под залог жилой недвижимости. Данная форма обременения накладывает определенные ограничения на право собственности заемщика: такую недвижимость нельзя продать, обменять, подарить, сдать в аренду, в ней нельзя делать перепланировку без официального разрешения залогодержателя», — сообщил эксперт, риелтор Александр Токарев.При этом обременение не отменяет сделок по купле-продаже при условии согласия со стороны банка. Если на квартиру в ипотечном кредите нашелся покупатель, которого заемщик не хочет терять, возможны следующие варианты решения проблемы:Заемщик берет в банке разрешение на досрочное погашение ипотеки. Затем составляет с покупателем договор задатка или предварительный договор купли-продажи, согласно которому сумма взноса равна остатку по кредиту. Следующий шаг — закрытие остатка долга и получение документа, подтверждающего отсутствие задолженности (закладной или официального письма). После этого продавец и покупатель должны обратиться в МФЦ или Росреестр для снятия обременения. Финальный этап — завершение сделки, после чего покупатель становится собственником недвижимости без обременения.Переоформление ипотеки на покупателя. Новый владелец должен вернуть прежнему заемщику выплаты по кредиту, внесенные до переоформления собственности. При таком варианте важно проверить «чистоту» платежной истории прежнего владельца: если он просрочил выплаты и накопил долги и пени, ответственность по уплате ляжет на нового хозяина.АрендаСобственник вправе продавать недвижимость, которую сдает. Однако наличие арендаторов служит ограничивающим фактором сделки. Это значит, что после купли-продажи съемщик сохраняет право проживания или пользования помещением до конца срока договора найма/аренды.Если новый собственник не намерен в будущем сдавать купленную квартиру, он может:Подстраховкой для покупателей, которые хотят проверить наличие или отсутствие квартирантов, может стать обращение в Росреестр, где содержатся данные о долгосрочной аренде (на срок от одного года до пяти лет)РентаРентой называют передачу в собственность имущества при условии выполнения определенных обязательств перед владельцем. Как правило, суть обременения в силу ренты заключается в обязанности пожизненного содержания прежнего хозяина, регулярных коммунальных платежах и поддержании объекта недвижимости в надлежащем состоянии.Плательщик ренты после подписания договора считается собственником с ограниченными правами: распоряжаться вверенным имуществом он может не раньше смерти рентополучателя, если иное не оговорено документально.Договор ренты требует обязательной регистрации у нотариуса и в Росреестре.АрестАрест на квартиру или другой вид собственности накладывает суд, если:Арест исключает любые сделки, касающиеся обмена, продажи, завещания, дарения и пр. Восстановление юридической свободы действий возможно после устранения нарушений (выплаты долга, выхода из-под следствия и т.д.) на основании соответствующего решения судебных властей.Скрытые обременения““На сегодняшний день некоторые обременения сложно обнаружить, так как они не указываются в выписке ЕГРН, — говорит Оксана Васильева. — Например, неприятным сюрпризом может стать тот факт, что в квартире зарегистрирован человек, который ранее отказался от ее приватизации. Тем не менее, по законодательству он имеет пожизненное право пользования данной жилплощадью. В этом случае, чтобы себя обезопасить, следует попросить продавца предоставить выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные на жилплощади граждане. Кроме того, если квартира досталась по завещанию, в нем может быть прописана обязанность для наследника предоставить другому лицу право пользования квартирой (проживания в ней) — так называемый завещательный отказ. Данный нюанс также стоит выяснить, например, ознакомиться непосредственно с завещанием. Помимо этого следует обратить внимание, использовался ли при покупке жилья материнский капитал, так как в этом случае квартира должна быть переоформлена на всех членов семьи (как родителей, так и всех несовершеннолетних детей) и не может продаваться без разрешения органов опеки и попечительства. Узнать информацию о долях собственников можно в выписке из ЕГРН. Также стоит запросить у продавца разрешение от органов опеки и попечительства, а также справку из Пенсионного фонда об остатке средств на сертификате на материнский капитал”.Как выяснить, наложено ли обременениеИнформацию о том, наложено ли на тот или иной объект недвижимости обременение, можно при помощи выписки из ЕГРН. Ее можно получить на портале Росреестра, при помощи виртуального сервиса “Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online”. Для получения информации понадобится указать адрес или кадастровый номер интересующей жилплощади.Аналогичную информацию также можно получить и в МФЦ.Условия снятия обремененияСрок снятия обременения зависит от условий его возникновения. В самом частом случае — при ипотечном кредите — ограничения перестают действовать после погашения кредита и подачи заемщиком документов в регистрационный орган. Когда речь идет об аварийном жилье или объектах культурного наследия, обременение снимается при демонтаже зданий или смене их особого статуса. В остальных случаях период действия ограничений определяют положения договора или условия судебного постановления.Как снять обременениеДля снятия обременения, наложенного в рамках аренды, ренты или доверительного управления, достаточно руководствоваться положениями договора. При принудительных судебных ограничениях от собственника может потребоваться устранение нарушений, которые повлекли за собой обременение.Например, если речь идет о недвижимости, которая находится в залоге у банка, то первым делом нужно обратиться в банк для получения закладной или письма о погашении кредита, собрать пакет необходимых документов, записаться на прием в МФЦ или Росреестр.Куда обращатьсяЕсли речь идет об ипотечном обременении, заемщику после закрытия кредита необходимо обратиться МФЦ/подразделение Росреестра с пакетом документов, подтверждающих отсутствие долговых обязательств.Необходимые документыИзменить статус недвижимости, находившейся у банка в залоге, можно на основании:СтоимостьУслуга по снятию обременения считается бесплатной. Однако собственнику все же приходится платить:СрокиПериод снятия ограничений с квартиры, дома или земельного участка, находившихся в ипотеке, состоит из нескольких этапов:Срок может увеличиться, если: подачей бумаг занимается посредник, требуются услуги курьерской службы, почтовой пересылки и пр.»Основной фактор, влияющий на срок снятия ограничений, — вид обременения. Например, залог в силу закона (ипотеку) можно снять за период от трех дней до двух недель, а наложенный в судебном порядке арест приставы, в зависимости от закрытия делопроизводства, могут снимать до 30 дней и более. Кроме того, есть обременения, не подлежащие снятию, либо срок действия ограничений на объект исчисляется годами. Каждый случай требует индивидуального подхода и решения», — прокомментировал Александр Токарев.Как проверить, что обременение снятоДля проверки статуса снятия ограничений с квартиры или другой собственности достаточно воспользоваться сайтом Росреестра. В личном кабинете или справочном сервисе необходимо указать кадастровый номер объекта и/или его адрес.Еще один вариант — заказ бумажной или электронной выписки из ЕГРН. Но эта услуга платная вне зависимости от того, на каком носителе будет предоставлена информация.Данную информацию также можно получить на портале Госуслуг.Могут ли отказать в снятии обремененияРиск столкнуться с отказом при снятии обременения практически минимальный. Зачастую это может происходить из-за отсутствия одного или нескольких необходимых для этого документов, не до конца погашенного долга или, например, допущенных при заполнении документов ошибок.Рекомендации экспертовЭксперты советуют не тянуть со снятием обременения, особенно, если это касается ипотеки. Впоследствии может возникнуть ситуация реорганизации или ликвидации коммерческого банка, что существенно осложнит процесс, а может привести и к судебным спорам.По итогу снятия обременения важно получить выписку из ЕГРН, она носит бессрочный характер, и подать в МФЦ заявление о запрете внесения изменений в ЕГРН без личного присутствия собственника. Так можно обезопасить себя от потенциальных мошенников и риска проведения регистрационных действий третьими лицами. Такое заявление государственной пошлиной не облагается.