Надежда в рассрочку: спасет ли этот механизм девелопера и покупателя

После завершения льготной ипотечной программы рынок жилой недвижимости этим летом испытывает заметные «афтершоки». Спасительным кругом в новых условиях стремятся назначить программы рассрочки. Однако в действительности освоить этот инструмент качественно пока что смогли только продавцы апартаментов и девелоперы офисного сегмента. Директор коммерческого управления Stone Кристина Недря рассказывает о том, сможет ли рассрочка вывести продажи жилья из крутого пике и как сделать этот продукт комфортным для покупателя недвижимости.Трудности переходаУже сейчас очевидно, что переход от массовой льготной программы ипотеки к точечным мерам поддержки не будет простым ни для девелоперов, ни для клиентов. 1 июля завершила свое действие самая массовая госпрограмма – льготная ипотека под 8%. По-прежнему сохраняет свое действие программа IT-ипотеки. Напомним, что программа заработала в мае 2022 года и действует до конца 2024 года (ставка до 5% годовых, лимит – до 18 миллионов рублей в Москве и МО), но лимиты во многих крупных банках на текущий момент исчерпаны. Минфин в свою очередь обещает дополнительные лимиты, чтобы возобновить выдачи IT-ипотеки.Банки, получив новые условия по программе семейной ипотеки от Минфина, скорее всего возьмут некоторое время на отладку внутренних процессов. Возможно, им понадобятся разъяснения, а некоторые банки могут ввести новый продукт – семейная ипотека с увеличенным лимитом, которого ранее не было.Такой режим ожидания и соответственно определенная остановка продаж может заметно повлиять на устойчивость финансовой модели объекта недвижимости. В течение 2023-2024 годов уже неоднократно наблюдались моменты, когда лимиты кредитования по точечным программам исчерпывались, а клиенты с уже полученным одобрением не успевали оформить кредит в отведенный срок не по своей вине.Все это заставляет людей отказываться от решения о покупке жилья либо приостанавливать данный процесс на длительный период. Но те покупатели, кто настроен инвестировать, ищут для себя объекты в других сегментах – например, вкладывают в офисы.Офисы в плюсеОфисный рынок, где ипотека доступна только в редких проектах, реализуемых по ДДУ (и нет льготных программ), эффект от отмены на себе не ощущает. За первое полугодие 2024 года продажи офисов в Москве составили 160 тысяч квадратных метров, а с учетом реализации ожидаемых крупных сделок объем купли-продажи в 2024 году может превысить рекордные результаты 2023 года.Дефицит предложения качественных офисов на продажу внутри МКАД сохраняется: более 75% офисов, заявленных к вводу в 2024-2026 годах, уже законтрактованы покупателями. Ипотека для офисного сегмента – исключение, а не правило. В реалиях текущей ключевой ставки и с учетом перспективы ее роста, такие предложения в принципе теряют привлекательность для физических лиц.Программы рассрочки в офисных проектах всегда были более выигрышным вариантом отсрочки платежа, чем ипотека для физлиц или даже для бизнеса.Схема работы рассрочки достаточно проста. К примеру, первоначальный взнос составляет от 10%. Далее есть два сценария оплат в зависимости от стадии реализации объекта. Если проект уже находится в активной стройке, клиенту доступен льготный период без процентов на 6 месяцев, далее он переводится на рассрочку от 9,5% годовых, что уже почти вдвое ниже ключевой ставки ЦБ. В случае проектов на старте продаж как правило, предлагается программа с отложенным платежом до года: фактически клиент фиксирует цену метра при минимальном вложении, а следующий транш совершает через год или к моменту получения разрешения на строительство объекта. Таким образом, при сделках по договору купли-продажи будущей недвижимости, наиболее распространенных сегодня на рынке офисов класса А, инвестор может зафиксировать цену на старте с минимальными вложениями.Рассрочка как возможность заработатьПрофессиональные инвесторы в офисы уже нашли способы увеличивать свой капитал, пользуясь рассрочкой при покупке. Например, при отложенном платеже до года опытный инвестор открывает банковский депозит, где сегодня можно найти выгодные условия до 18,5%, под свободный капитал. В зависимости от суммы депозита клиент может окупить уже за первый год депозита до 10% от цены офиса за счет процентов по вкладу.Невысокая ставка после отложенного платежа, 9,5%, позволяет и далее аккумулировать часть средств на депозите, распределив их вывод согласно графику платежей. Таким образом, проценты депозита будут приносить дополнительный доход и комфортно выплачивать рассрочку на объект недвижимости.В ближайшие месяцы мы прогнозируем, что доля частных инвесторов в структуре продаж офисов в Москве еще подрастет: покупатели, которые планировали приобрести квартиру для сдачи в аренду, будут все чаще делать выбор в пользу офиса, который также обладает более высокой доходностью (10-12% против 3-5% в жилой недвижимости). Рассрочка поможет им, с одной стороны, комфортно распределить платежи подобно ипотечным, с другой – позволить себе больше и разделить имеющийся капитал для покупки, например, двух офисов с возможностью объединения вместо одного.Преимущества рассрочки для жилого сегмента в России достаточно обширны. Во-первых, такой формат исключает или сокращает переплаты: вся сумма выплат идет в счет стоимости квартиры в течение определенного периода или всего срока выплат. Также для рассрочки не нужно собирать большое количество документов: это особенно актуально для тех, кто использует наследный капитал либо занимается предпринимательской деятельностью или оказывает услуги в качестве частного консультанта и эксперта. При этом спланировать выплаты по рассрочке так же просто, как и по ипотечному кредиту: застройщик предоставляет клиенту четкий согласованный график, составленный с учетом его личного комфорта, с выплатами ежеквартально или ежемесячно.Таким образом, рассрочка оказывается однозначно выгоднее ипотеки по рыночной ставке для большой категории покупателей: и для тех, кто находится в процессе продажи своей недвижимости, так и для тех, кто предпочитает сохранять средства в обороте бизнеса или на депозитах.Предложить рассрочки с выгодными условиями сегодня могут немногие игроки. Однако такие девелоперы, у которых есть опыт работы с рассрочками, в частности в офисном сегменте, ретранслируют свои программы при выводе новых жилых проектов и могут предложить своим клиентам такие опции, как: рассрочка с гибкими условиями и отложенными платежами, где первоначальный взнос составляет от 10% и предусматривает комфортный переход на процент без лимита кредитования.Отметим, что подобные инициативы девелоперов по интеграции рассрочки, а также рост и развитие финансовой грамотности населения позволят в дальнейшем этому инструменту стать даже более востребованным, чем банковское кредитование – как это, например, уже произошло на многих других развитых рынках продажи строящегося жилья.